みんなで大家さんのデメリットは?本当に投資して大丈夫?プロ投資家目線でわかりやすく解説!

老後資金

手間暇をかけずに収益が上げられるということで最近不動産投資商品の人気が高まっています。

その中でも、利回りが7%と高く、13年間元本評価割れなしと安定した実績を残している不動産投資商品が「みんなで大家さん」です。

2か月に1回きちんと配当が入っているといった運用報告ブログがある一方で、元本保証されない、他の不動産投資と比べると節税に向いていないといった口コミもあります。

みんなで大家さんには、メリットだけでなくデメリットもありそうです。

失敗しないためにも、デメリットをきちんと理解した上で購入したいところです。

今回は、みんなで大家さんのデメリットについて解説します。

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みんなで大家さんの悪い評判・口コミ

高い利回りで人気のみんなで大家さんですが、掲示板やツイッターなどのSNSの口コミ、評判が気になります。

悪い口コミ、評判

悪い口コミ、評判の詳しい内容についてご紹介します。

40代投資家・男性

みんなで大家さんは、CMやネット広告も多すぎるし、他の不動産投資系のクラウドファンディングなどと比べると利回りが高すぎて怪しい。

30代会社員・男性

みんなで大家さんで検索すると行政処分や分配金の遅延、元本の未償還といった記事が出てくる。

こんな商品を購入して本当に大丈夫なのか心配。

70歳年金受給者・女性

知り合いに紹介されて説明会に参加したが、投資先が都心部ではなく、地方ばかりで本当に大丈夫なのかと心配になって購入を見送った。

みんなで大家さんの3つのデメリット

ここでは、みんなで大家さんのデメリットである

  1. 元本は保証されない
  2. 出資金の上限など投資に制限がかかる
  3. 他の不動産投資よりも節税対策には不向き

について解説します。

1. 元本は保証されない

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

投資家から集めた資金を使って事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が不動産投資を行い、利益を分配金として支払います。

不動産投資商品の場合は、運用期間が終了すると資産を売却して元本の返済に充当しますが、運用期間中に不動産の価値が大幅に下がってしまうと元本の返済額も減ります。

そのため、みんなで大家さんは元本保証を行っていません。

分配金で儲かっても元本が減ってしまえば、トータルでマイナスとなることもあり、この点は大きなデメリットと言えます。

しかし、みんなで大家さんでは、優先劣後システムを採用しており、投資金額の2割を運営会社が負担し、損が出てもその資金の範囲内であれば元本は減ることなく返金されます。

現在13年間が元本評価割れはなく、デメリットではありますが、そこまで気にする必要はないと思います。

2. 出資金の上限など投資に制限がかかる

みんなで大家さんは、1口100万円~投資が可能です。

しかし、募集口数は決まっており、いくら資金があってもその枠以上は投資することができません。

又、人気の高い商品の場合は、多くの投資家が申し込みをするので、抽選になってしまい、投資したい金額分を確保できないこともあります。

みんなで大家さんの場合は。投資資金として用意した資金をすべて使えないという点がデメリットと言えます。

みんなで大家さんは50本の商品があり、1つの商品では出資金の上限がありますが、他の商品に投資すれば良いだけなので大きなデメリットではないと言えます。

3. 実際の不動産投資よりも節税対策には不向き

不動産投資は、賃貸経営を行うので、利益が出ても経費の計上や減価償却など節税効果があります。

しかし、みんなで大家さんは不動産関連の商品ですが、他の金融商品と同じ扱いになるので、利回り7%に対して、20.315%の税金が掛かります。

この税率については固定になるので、実際の不動産投資よりも節税効果は少ないです。

又、現金を持っているよりも不動産を購入した方が資産の評価を下げることができ、相続時には資産を圧縮することができるので相続税対策によく使われます。

しかし、みんなで大家さんは、現金や株式などと同じで額面が評価額になるので、資産の圧縮効果はほとんどないです。

ただ、みんなで大家さんは、実際の不動産投資と比べると節税という点では柔軟性がありませんが、手間暇をかけずに安定した収益が欲しいという人には魅力的な商品と言えます。

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みんなで大家さんの噂を検証

利回り7%、元本評価割れなし13年継続中、優先劣後システムの採用などメリットが多いみんなで大家さんですが、悪い噂や書込みがあるのも事実です。

ここでは、みんなで大家さんの気になる5つの噂

  1. 7%と高利回りだが安全なのか
  2. 過去に行政処分を受けているが本当?
  3. 分配金が支払われなかったことがある
  4. 会員制度がマルチみたい
  5. 投資物件のエリアが微妙

について解説します。

1. 7%と高利回りだが安全なのか

他の不動産投資商品は利回り1.5%~2.5%の商品が多い中、みんなで大家さんの7%はかなり高いです。

利回りの高さ=リスクの高さなので、そういった面ではみんなで大家さんはリスクが高めの商品と言えます。

しかし、みんなで大家さんは、資本金1億以上などの要件を満たし、国土交通省や都道府県知事の許可が必要な不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

事業者の都市綜研インベストファンド株式会社は、平成11年の創業以来不動産共同事業を活用した資産運用サービスを展開しており、豊富な実績とノウハウを持っています。

ノウハウのある得意な不動産分野に特化し、3年~5年の長期運用を行うなどリスクを抑えた運用を行うことで、分配金の遅延をすることなく7%の高い利回りを実現しているのです。

2. 過去に行政処分を受けているが本当?

行政処分というと大きな問題を起こした会社なのではと考える人も多いと思います。

みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、見解の違いはあったようですが過去に行政処分を受けています。

管轄の大阪府は、みんなで大家さんの広告費などの資産計上に問題があるとし、本来純資産が資本金の90%に相当する額が必要ですが、それを満たしていないと判断しました。

会計処理としては問題なかったようですが、不動産特定共同事業としては問題があるということで、大阪府は平成25年5月に都市綜研インベストファンド株式会社へ行政処分を下しています。

都市綜研インベストファンド株式会社は、行政処分に対してすぐに改善を行い、現在まで特に問題なく運営しています。

3. 分配金が支払われなかったことがある

上記の行政処分を受けた際に、みんなで大家さんの商品の解約が一斉に起こり、一時的に分配金の支払いが行われず、元本の返金も滞りました。

しかし、みんなで大家さんのホームページでも記載されていますが、遅延した分配金の支払いは行われ、元本の返金も済んでいます。

現在は、分配金の未払いや元本の未返金はないようです。

4. 会員制度がマルチみたい

みんなで大家さんには、購入した口数と出資階数によってランク分けされる会員制度があります。

会員は、ホワイト、ブロンズ、シルバー、ゴールド、プラチナの5段階に分けられ、新商品の優先案内やギフトカードが貰える特典を受けることができます。

紹介するとギフト券をくれるということでマルチ商法のような印象を受けますが、1件につきギフトカード2000円程度です。

高いインセンティブを目的に会員を勧誘するマルチ商法とは仕組みが違いますね。

5. 投資物件のエリアが微妙

みんなで大家さんが投資しているエリアは、鹿児島県南九州市、指宿市、奄美大島の青果熟成加工物流センターや三重県伊勢市の伊勢安土桃山文化村施設、成田空港周辺開発プロジェクト用地など、地方への投資が中心です。

都心の一棟マンションへの不動産投資商品が多い中、みんなで大家さんはリスクの高い地方に投資しているのではないかと思う人も多いでしょう。

しかし、現在みんなで大家さんが提供している商品は50種類あり、いずれも分配金の遅延、元本の未償還はありません。

みんなで大家さんは、地方でも安定した収益を上げるノウハウがあり、リスクのある地方に投資することで高い利回りを維持しています。

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まとめ

みんなで大家さんは、7%の高い利回り、13年間元本評価割れなしなどメリットの多い、不動産投資商品です。

手間暇をかけずに収益を得たいという人に非常にマッチした商品と言えます。

しかし、元本保証がない、出資金に制限がある、不動産投資と比べて節税効果が少ないなどデメリットもあります。

みんなで大家さんで失敗しないためにもデメリットを確認した上で購入しましょう。

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