みんなで大家さんは胡散臭いから辞めたほうがいい?プロ投資家目線で厳しくジャッジ!

老後資金

テレビCMやネット広告でよく見かける「みんなで大家さん」ですが、ツイッターや掲示板では胡散臭いといった書込みをよく見かけます。

みんなで大家さんは、行政の許認可の必要な不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品ですが、これまであまり馴染みのない商品なので胡散臭いと考える人も多いのでしょう。

他の不動産投資商品と比べると7%と利回りが高く、分配金がもらえない、行政処分を受けたことがあるといった記事があるなど、疑ってしまいたくなる情報が多いのも事実です。

今回は、ネットの記事や書込みを検証し、みんなで大家さんが安心して取引できる不動産投資商品なのかについて解説します。

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みんなで大家さんの口コミ、評判をチェック

何かと胡散臭い噂の多いみんなで大家さんですが、掲示板やツイッターなどのSNSの口コミ、評判が気になります。

良い口コミ、評判

まず、良い口コミ、評判をご紹介します。

40代会社員・男性

みんなで大家さんには、現在4つの案件に投資しており、今のところ毎月いずれも想定利回り 7.0% (源泉徴収後5.6%)の配当金が支払われている。

源泉徴収はされているが年間収入が20万を超えると確定申告が必要なのがチョット面倒だが出資するだけで毎月収入があるのはうれしい。

30代看護師・男性

みんなで大家さん成田2号案件に1口投資。

キャンペーンでギフトカード18,000円分もらう。

分配金遅延の噂もあるので不安に思っていたが、2か月に1階の配当はその後順調に入っている。

30代会社員・男性

現在配当2年間継続中。

いつまで続くかわかりませんが安定収入はうれしいですね。

悪い口コミ、評判

次に、悪い口コミ、評判をご紹介します。

30代ファイナンシャルプランナー・男性

色々と投資商品の相談を受けるが、みんなで大家さんは過去に行政処分を受けており、信用面で信頼度に欠ける。

利回りが高い=リスクも高いはずなので、それなら利回りを落としても投資信託の方が信頼度も高く安全。

40代投資家・男性

色々と不動産系のクラウドファンディングにも投資しているが、あの利回りの高さは怪しすぎる。

大型倒産しなければいいけどね。

みんなで大家さんが胡散臭いと言われる4つの理由

ここでは、みんなで大家さんが胡散臭いと言われる理由

  1. 運営会社が過去に行政処分
  2. 7%の高い利回り
  3. 運営状況がわかりにくい
  4. 分配金がもらえなかったことがある

について解説します。

1.運営会社が過去に行政処分

みんなで大家さんを運営している都市綜研インベストファンド株式会社は、平成25年5月に大阪府から行政処分を受けています。

行政処分に至った原因は、大阪府との会計処理の見解の違いにありました。

都市綜研インベストファンド株式会社は、法人税法に則って会計処理を行っていましたが、大阪府は、不動産特定共同事業として問題があるという見解を示したわけです。

不動産特定共同事業を営むには、純資産が資本金の90%に相当する額を満たしておく必要があります。

しかし、当時の都市綜研インベストファンド株式会社の貸借対照表では、大阪府は広告費など32億の資産が過大計上されていると判断し、資本金1.1億円に対して-31億になるとして行政処分の判断を下したのです。

都市綜研インベストファンド株式会社は業務停止処分の取消訴訟などを行う一方、行政処分を受けた問題は改善しており、それ以降は行政処分を受けることなく営業を続けています。

2.7%の高い利回り

東証一部上場のCREグループが運用する不動産クラウドファンディング「CRE Funding

」は利回り2.5%(CRE物流ファンド11号羽生)、東証一部上場企業のプロパティエージェント株式会社の「RIMPLE」が利回り3.4%(第18回ファンド)です。

同じ不動産投資商品でも、利回り7%のみんなで大家さんはかなり高い利回りと言えます。

みんなで大家さんが高い利回りの不動産投資商品を提供できる理由は、投資する物件とスタイルにあります。

ほとんどの不動産投資商品の投資期間は1年~2年です。

みんなで大家さんは、成田など将来的に成長が見込めるエリアに3年から5年の長期間投資を行うことで高い収益を実現しています。

3.運営状況がわかりにくい

みんなで大家さんの不動産投資商品は、ホームページで物件の詳細、募集件数や利回りなど条件が提示されているだけで、実際の運営状況などは運営会社に一任することになります。

任せきりで本当に大丈夫と思う人もいるかもしれませんが、現在は13年間元本割れがなく、分配金の遅延もありません。

運営状況が心配な人は、みんなで大家さん販売会社のホームページで毎年の貸借対照表が掲載されていますので確認しておくとよいでしょう。

4.分配金がもらえなかったことがある

みんなで大家さんでは、1口100万円~投資が可能で、商品を購入すれば年6回の分配金を受け取ることができます。

しかし、平成25年に行政処分を受けた際には、解約が殺到したことで元本の返金や分配金の遅延が発生しています。

みんなで大家さんのホームページでもその内容は記載されており、その後出資金、償還期間までの分配金の支払いも完了していると書かれています。

現在は、13年間元本割れはなく、SNSでも分配金の遅延も起きているといった口コミはありません。

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みんなで大家さんの仕組みを理解しよう

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

でも、不動産特定共同事業という言葉を聞いたこともない人も多いのではないでしょうか。

ここでは、みんなで大家さんがどういった商品なのかについて仕組みを解説します。

運営会社

運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、不動産特定共同事業などの資産運用サービスを専門に行っている会社です。

平成11年に創業して不動産ファンド事業を展開し、その経験を生かして平成22年3月に不動産特定共同事業の認可を受けて資産運用サービスを提供しています。

その代表的な資産運用サービスがみんなで大家さんです。

都市綜研インベストファンドは資産の運用を担当し、不動産投資商品の販売についてはみんなで大家さん販売会社が販売代理を行っています。

みんなで大家さんは不動産投資商品

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品です。

不動産投資でアパートを購入しようとすると数百万~数千万のお金が必要になりますが、みんなで大家さんは、1口100万円~始めることができ、賃貸経営をする必要もないので手間をかけずに収益を得ることができます。

又、似たような商品にREITがありますが、REITは上場投資信託の一種なので、市場が開いていればいつでも売買できますが、価格変動が大きく、リスクが高いと言えます。

その点、みんなで大家さんは、運用中の価格変動がないので安心です。

不動産投資商品とは

不動産投資を自分でやる場合は、大きな資金が必要で賃貸管理など対応も大変です。

手間暇かけずに資金を運用したいという要望に応えたのが不動産投資商品であるみんなで大家さんです。

不動産投資商品は、不動産特定共同事業法に基づいて作られた商品で、複数の投資家から集めた資金を元手に、事業者が様々な不動産投資を行い、出た利益を投資家に分配する仕組みになっています。

不動産投資商品は、不動産小口化商品とも言われ、匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3つがあり、みんなで大家さんは、匿名組合型を用いてファンド形成を行っています。

匿名組合型では、投資家は事業者と匿名組合契約を結んで出資し、事業者はその資金を運用して出た利益を出資割合に応じて分配金として支払います。

こういったファンドを運営するには、不動産特定共同事業者となる必要があり、国の許認可が必要です。

みんなで大家さんは、きちんと国の許認可を取って運営しているので安心して取引ができる不動産投資商品と言えますね。

元本の安全性の高い優先劣後システムとは

みんなで大家さんでは、ファンドの組成にあたって優先劣後システムを採用しています。

優先劣後システムは、投資対象に対して必要な資金のうち、一部事業者が資金を負担するシステムです。

事業者が負担している資金(劣後資金)については、万が一物件の価格が下がった(元本評価割れが起こった)場合などに充当され、投資家が出資した資金(優先資金・元本)が優先的に返還されます。

みんなで大家さんの場合は、優先出資部分(投資家)を80%、劣後出資部分(都市綜研インベストファンド)の出資割合になっています。

利益分配金は年6回

不動産投資商品の多くは年1回や償還時に配当というケースが多いですが、みんなで大家さんは2か月に1回の配当です。

配当は、偶数月の月末に支払われます。

2か月に1回だと1回の配当金は当然少なくなりますが、万が一配当が出なくなった場合には被害を抑えることができます。

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みんなで大家さんに安心して投資できる3つの理由

みんなで大家さんの胡散臭い理由について、噂を検証してきましたが、現時点ではほとんどの問題が解決しており、分配金の遅延もなく運営を続けています。

ここでは、みんなで大家さんに安心して投資できる理由についてお話しします。

元本評価割れなし13年継続中

みんなで大家さんは、優先劣後システムを採用しており、元本評価割れが起こった場合でも、元本を優先してもらうことができます。

現在50本の不動産投資商品を展開していますが、優先劣後システムを活用することはなく、元本割れなしを13年間継続中です。

得意の不動産にのみ特化

他のクラウドファンディングには、みんなで大家さんよりも高い利回りの商品もありますが、新規事業への投資など不安な内容のものも多いです。

その点、みんなで大家さんが取り扱うのは得意な不動産だけです。

運営会社である都市綜研インベストファンドは、創業以来不動産ファンド事業を手掛けており、豊富な実績とノウハウを持っています。

みんなで大家さんは、その経験を生かし、得意である不動産事業にのみに特化することで安定した運営実績を残しています。

都道府県知事や国土交通大臣から認可を受けている

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業法に基づいて商品化されています。

不動産特定共同事業法は投資家の安全を守るための法律で、事業を行う不動産会社は、最低資本金を1億以上にする、事務所ごとに業務管理者を置くなど、条件をクリアしなければ都道府県知事や国土交通大臣から許可を受けることができません。

みんなの大家さんは、こういった条件をクリアし、都道府県知事や国土交通大臣から許可を受けて事業を行っているわけですから、信頼性の面においても問題のない商品であると言えます。

まとめ

胡散臭いと言った口コミの多いみんなで大家さんですが、安心して投資できる不動産投資商品だと言えます。

過去には行政処分を受け、分配金の遅延や元本の未償還といったトラブルもありましたが、公式ホームページでも記載されている通り、現在は分配金の遅延や元本の償還も終わっています。

7%の高い利回り、13年間元本評価割れなしといった実績だけでなく、都道府県知事や国道交通大臣から認可を受けて行っている事業という点も安心です。

将来のために資産運用を始めたいという人は、みんなで大家さんを検討してみてはいかがでしょうか。

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